18 Tipps für Zwangsversteigerungen
Sie möchten auf einer Zwangsversteigerung eine neues Grundstück, eine Eigentumswohnung, ein Wohn-, Ein- oder Mehrfamilienhaus erwerben, dann haben wir die passenden Tipps für Sie.
Vorbereitung, Zuhause
#1 Informieren über die angebotene Immobilie
Nutzen Sie die Informationen wie Gutachten, Exposé, Luftbilder und Fotos die von dem Amtsgerichten zur Verfügung gestellt werden um ein Gefühl für das Objekt und die Lage zu bekommen.
#2 Informieren im Internet über die Immobilie
Nutzen Sie die bekannten Suchmaschinen und notieren Sie sich alle Informationen zum Objekt die für Ihre Kaufentscheidung relevant sein könnten. Auch Informationen über den bisherigen oder frühere Eigentümer könnten von Interesse sein.
#3 Informationen von Ämtern und Behörden
Das zuständige Bauaufsichtsamt hat eventuelle Interessante Informationen zu Erschließungskosten oder Belastungen die die Immobilie betreffen könnten.
#4 Immobilie besichtigen
Durch eine Besichtigung können Sie sich einen ersten Eindruck des Objektes verschaffen. Nicht immer ist es möglich auch Zutritt zum Objekt zu erhalten. Gehen Sie gefühlvoll vor, der bisherige Eigentümer kann unter Umständen sehr emotional reagieren.
#5 Umgebung erkunden, mit Mietern, Anwohnern und Nachbarn sprechen
Erkunden Sie die Umgebung, gibt es ein Lärm- oder Geruchsproblem, fühlen Sie sich Sicher, gibt es andere Bauvorhaben in der Nähe? Sprechen Sie mit Mietern, führen Sie ein normales Gespräch. Es soll kein Verhör sein, Fragen Sie zum Beispiel "Wie geht es Ihnen hier?" Fragen Sie nach "Plänen des Mieters". Sprechen Sie mit Nachbarn und tun Sie Ihr Interesse die Wohnung, das Haus oder Grundstück zu erwerben kund.
#6 Ein Limit setzen
Während der Biete-Stunde kommt es oft dazu das Bieter unüberlegt handeln und in eine Art Biet-Rausch verfallen. Setzen Sie sich ein festes Limit bis zu dem Sie mitbieten möchten. Es ist besser keine Immobilie zu kaufen als eine sehr überteuerte. Auch den Betrag ihres Limits sollten Sie gescheit wählen denn auch mögliche Mitbieter werden sich ein Limit setzen. Vermeiden Sie gerade Zahlen wie 150.000 € oder 200.000 €, die bessere Wahl wäre hier 158.000 € und 209.500 €.
#7 Termin im Blick behalten
Oft werden Termine aufgehoben oder abgesagt, achten Sie auf die Veröffentlichungen der Amtsgerichte oder nutzen Sie die Benachrichtigungsfunktion für Termine von ZVG Portalen.
#8 Bürgschaft oder Scheck vorbereiten
Um bei einer Versteigerung selbst bieten zu können, ist es erforderlich, dass Sie 10 Prozent des Verkehrswertes in Form eines Schecks oder der Bürgschaft Ihrer Bank als Sicherheit stellen. Vereinbaren Sie rechtzeitig einen Termin mit Ihrer Bank um eine Bürgschaft zu erhalten. Mehr zu den notwendigen Voraussetzungen bei einer Versteigerung erfahren bei Sie Ihrem zuständigen Amtsgericht.
#9 Erfahrungen sammeln
Besuchen Sie eine Zwangsversteigerung als Beobachter und machen Sie sich mit dem Thema der Zwangsversteigerung vertraut.
Zum Termin
#10 Pünktlich sein
Vermeiden Sie unnötigen Stress - lieber eine Stunde eher da sein und in der Nähe einen Kaffee trinken gehen als den Anfang der Versteigerung zu verpassen.
#11 Vorfühlen bei anderen Interessenten
Sprechen Sie andere Interessenten an, welches Interesse hat er, möchte er bieten oder möchte er nur wissen wie eine Zwangsversteigerung abläuft. Auch ein Vertreter der Gläubigerbank ist oft vor Ort und hat vielleicht noch Informationen die Sie interessieren könnten.
In der Biete-Stunde
#12 Aufmerksam zuhören
Zu Beginn einer Versteigerung wird über den Umfang der Rechte und Belastungen von Gläubigern aus dem Grundbuch informiert. Es könnten also Verpflichtungen mit Ihrem zukünftigen Wohneigentum verbunden sein.
Mögliche Beispiele
- Grundschuld oder Hypothek
- Dienstbarkeiten, Reallasten
- Nießbrauch (umfassendes Nutzungsrecht, siehe §§1030 ff BGB) oder Dauerwohn- bzw. Nutzungsrechte (§§ 31 ff WEG)
- Sachleistungen
- Wohnungsbindung - Ist das Objekt durch öffentliche Mittel finanziert könnte kostendeckenden Mieten vorgeschriebenen sein.
#13 Gebot nicht zu früh abgeben
Warten Sie mit der Gebotsabgabe. Sie können mindestens 30 Minuten während der Biete-Phase oder auch Biete-Stunde genannt auf Ihr gewünschtes Objekt bieten. Bevor die Biete-Stunde beendet wird, wird der Rechtshelfer drei mal nach weiteren Geboten fragen.
#14 An das selbst gewählte Limit halten
Auch wenn Sie den ZVG Termin ohne ein neues Wunschobjekt verlassen müssen, halten Sie sich an Ihr Limit!
#15 Krumme Beträge, ungleiche Steigerungen
Lassen Sie Ihre Mietbieter im unklaren über Ihr eigenes Limit und steigern Sie Ihre gebotenen Beträge unregelmäßig und mit krummen Beträgen.
#16 Absprachen sind erlaubt
Auch während der Bietzeit sind Absprachen mit anderen Bietern oder der Gläubigerbank erlaubt.
#17 Ein mündliches Gebot ist bindend
Überlegen Sie gut, was Sie sagen. Ein mündlich abgegebenes Gebot ist nämlich rechtskräftig und kann nicht zurückgenommen werden.
#18 Der Zuschlag - Ende der Versteigerung
Ist das letzte Gebote ergangen, wird die Auktion geschlossen und über den Zuschlag verhandelt. Nicht immer wird der Zuschlag auch erteilt. Maßgeblich ist die 5/10-Grenze. Diese besagt, dass das höchste abgegebene Gebot einschließlich der zu übernehmenden Rechte in der Bieter-Stunde mindestens 50 % des Verkehrswerts erreichen muss. Oberhalb der 5/10-Grenze greift die 7/10-Grenze. Sie ermöglicht jedem Gläubiger (Beispielweise der Bank) einen Antrag auf Verweigerung des Zuschlags, wenn das Höchstgebot nicht mehr als 70 % des Immobilienwerts erreicht. Wird der Zuschlag nun auf Basis dieser beiden Grenzwerte verweigert, so wird eine zweite Versteigerung angesetzt. In dieser gilt dann lediglich das geringste Gebot. Hier könnte man dann ein richtiges Schnäppchen machen!